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中海、綠地、綠城、華夏幸福2018戰略調整與拿地策略

所屬分類:干粉砂漿企業參考信息 發布人:中國預拌干粉砂漿網 發布時間:2018-08-21 14:38

2018年以來,房地產行業正式進入下半場,受房地產市場調控和金融緊縮政策(去杠桿)的影響,房地產行業已漸入微利時代,除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題,不少中小開發商已開始掙扎在生死邊緣,大房企在本輪調控下的戰略轉型也愈發明顯(尤其是教育、大健康、醫療、養老、智慧社區方向)??傮w來說,中國房地產已開始往運營端轉型,并已正式進入“大魚吃小魚”的時代。

 

為使讀者對當前房地產企業面臨的核心問題及戰略和業務調整方向有個清晰的認識,筆者對各地產公司的年報內容以及從公開渠道查詢到的地產前50強的相關信息進行了整理,同時結合自身的從業經歷對上述問題進行了相關分析,希望能給讀者帶來一些有益的啟示。

 

接前文:《西政資本:地產前502018年戰略調整、拿地策略與核心融資整理(一)—恒大、碧桂園、萬科、保利、融創篇》

 

中海地產

 

中海地產在2017年年報中表示將加大一二線城市棚戶區、城市更新等非公開市場土地投資力度,多元化增加土地儲備,不過在當前國家棚改貨幣化收縮政策下將影響這一進程的實施??傮w來說,中海地產的風格相對“保守”。公開報道顯示,其負債率只有20%,其杠桿利用得相對較少,發展以“穩”為主,以利潤取勝而非規模。但是,依靠控制各項成本以增加利潤可能會對公司發展產生一定的影響。

 

(一)戰略調整

 

盡管大環境的融資形勢非常嚴峻,但中海當前的流動性非常充足,融資成本目前也基本能控制在年化6%左右,在戰略發展方面,一是著力“好中求快、穩中求快”,銷售策略和節奏更為進??;二是加速拓展一線及二線城市都市圈,高效吸納土地儲備,且重點布局商辦板塊,主要是大力開發聯合辦公和長租公寓領域;推出股權激勵計劃,并主要面向公司逾400余名中高級管理人員以及技術骨干等;四是制定2018年業績增長目標,追求“又好又快”的發展目標。

 

(二)拿地策略

 

主抓并購、招拍掛、合作模式,在一二線城市拿地金額占比超過80%,拿地區域分布較廣,如20186月拿到了烏魯木齊、福州、長春、天津和濟南共5塊土地。

 

綠地控股

 

與前幾家大地產公司面臨的發展問題類似,綠地遭遇了多元化困局,2017年綠地多元化業務中的建筑、汽車、商品銷售、能源方向的毛利率僅分別為3.75%、3.98%、1.38%1.67%,使整體毛利率大幅拉低至14.34%。綠地進入2018年以來負債率較高,利息支出大,按8%的融資成本計算,每年的利息支出就高達400億元。根據公開報道,近期綠地重慶、上海、成都、西安,鄭州、武漢等多地項目亦爆出存在質量問題。盡管綠地有境內外融資雙方管道,但政策收緊,融資渠道受限,在高負債率的背景下,融資成本可能將進一步上升。

 

(一)戰略調整

 

綠地在2018年的戰略調整有目共睹,主要體現在如下幾方面:

 

一是在內部培養8300億以上的區域公司,成為20184000億目標的重要基礎,在原有的小鎮、大盤、超高層項目外,增加短平快項目,加快周轉率。

 

二是依托房地產主業優勢,啟動“地產+”的新一輪布局,積極發展大基建、大金融、大消費等產業集群,為公司發揮協同效應、平衡經濟波動、實現持續增長,2018重點布局養老和文旅項目,如“雄安綠地雙創中心”、山東膠東半島布局千畝康養小鎮、雪萊小鎮,“地產+科技及綜合產業”之新動能產城融合,包括會展經濟園、科技先行谷、生活示范區等三大園區,如中國濟南綠地國際博覽城等。綠地科技先行谷以先進動力研發、孵化為核心,重點打造先進動力產業園、綠地云谷產業園和科創總部園三個園區。

 

三是重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目,增加土地購置。

 

四是加強在“速度”和“質量”上下功夫,著力庫存去化、新盤銷售、資金回籠等工作,根據綠地公開披露的財務數據顯示,2018年一季度回款584億元,回款率120%。

 

五是實行“1、3、5”高周轉(1個月開工,3個月開盤,5個月現金流回正),繼續提高項目周轉率。

 

六是重點布局長租公寓,如雄安綠地雙創中心、香河綠地雙創中心、綠地鉑驪公寓項目?!半p創中心”打造集創新創業、公共孵化服務、投融資服務、創業輔導、國際資源對接為一體的共營區域,為創建區域“創業大街、創業社區、創業慧谷”等業態做好基礎,后續擇機共建雙創基地。另外布局多元化生意,如投資創客中心;針對中產階層客戶推出進口精品超市G-Super,且在2018年做進一步擴張,門店將從現有的37家擴展到100家。無獨有偶,20181月綠地集團聯合WE+酷窩品牌,在西北六省區推動傳統寫字樓與聯合辦公、共享經濟的融合項目。

 

(二)拿地策略

 

綠地在2018年的戰略性項目拓展比較明顯,在上半年新增土儲中,“綠地城際空間站”項目占比超過30%,目前也在著力打造全新項目品牌“綠地城際空間站”。除此之外,綠地加強康養產業,聚焦康養居酒店項目拓展和建設,其中已列入計劃項目有52個,年內可交付項目有望達17個。

 

綠地在拿地上重點關注三大關鍵點:(1)城市群;(2)高鐵沿線;(3)三四線城市快周轉項目。近期重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉的三四線城市項目,大力推進土地儲備工作。

 

公開資料顯示,2018年,綠地將重點布局長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區;江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南、昆明及南寧等二線城市群及周邊地區以及地級市高鐵站周邊地區。

 

綠城中國

 

綠城2018年的戰略布局集中在一二線城市,但去年以來一些一二線城市成交量下降,樓價上漲空間有限,短期有一定下行風險,與綠地的情況類似,綠城亦強調多元化發展,但除地產外的其它業務收入比例暫未見明顯提高。

 

(一)戰略調整

 

綠地針對上述面臨的問題主要實施了以下幾個戰略調整:

 

一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同時,擇優拓展一二線城市周邊承接產業及人口外溢的優質三四線城市。

 

二是積極創新融資模式,推行融資租賃、商業保理、基金及其他創新業務的多元化發展,擴大資金來源。

 

三是強化2018年綠城的重點發展關鍵詞:“五位一體”、“輕重結合”復合型發展,即以綠城中國為主體,構建綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮(溫州文成小鎮項目、濰坊昌樂小鎮項目)、綠城生活五大業務板塊。

 

四是繼續重點布局代建板塊,2018年綠城管理銷售額預估將實現500億元。

 

五是重點布局未來社區零售服務---社區便利店“綠橙”,依托豐富的社區資源,開發綠色農業小鎮開發,布局自己的種植基地,提供優質的米面糧油和生鮮果蔬,推廣“幸福綠城”APP。

 

六是新組建的綠城科技集團圍繞建筑科技化、住宅科技化、樓宇經濟科技化等方面推進,具體包含四大板塊內容:4S公司、精裝修集團、基電安裝公司、綠城PC構建廠。

 

七是組建新構架,五大輕資產集團包括綠城管理集團、綠城資產集團、綠城理想生活集團、綠城房屋科技集團和雄安公司。

 

八是加強快周轉,針對“262”(20%豪宅產品,60%性價比較高的產品,20%社會保障房)產品結構中的60%,適當加快60%產品結構的周轉速度。九是實行架構調整,一是把在總部機關的人放到一線,二是進行組織架構上的扁平化,三是推行輕重并舉原則。

 

(二)拿地策略

 

2018年的拿地情況來看,主要方式是戰略合作、公開招標、混合所有制改革、收并購等。為了騰挪空間拓展代建業務,綠城近年來試圖將項目投資布局重點轉向一二線城市,將三四線城市的業務騰給代建以發展空間。當然這也直接導致了綠城在拿地策略上的變化。

 

綠城堅持核心城市核心地段的投資戰略,但是對一些一二線城市周邊,經濟基礎較好的三四線城市,有合適的項目也會投入,不過還是以短平快項目為主。綠城對三四線城市的投資有嚴格標準,尋找人口基數大和購買能力強的優質城市,項目體量控制在30萬平方米以內,20萬平方米左右則最佳,以快速周轉解決流動性、銷售和規模問題。綠城60%占比的項目多數為在二線和三四線的項目,此前的5912模式(5個月開工,9個月開盤,12個月現金流為正)實施后,現有的項目能做到4個月開盤,高周轉的模式也并不比其他公司弱。

 

拿地區域方面,綠城堅持以一二線為主(北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都等),并布局一些核心城市輻射區域并極具發展潛力的三四線城市(嘉興、南通、義烏等)。

 

(三)核心融資

 

1.7月份,綠城中國宣布先后與由匯豐銀行牽頭的18家香港主要銀行及中國銀行(香港)有限公司成功舉行境外銀團貸款簽約儀式,共獲兩筆總計14億美元(約94億元人民幣)的低息無抵押貸款。

 

2.今年年初綠城拿到了300億元的直接融資,包括ABS、公司債、長租公寓債等在內,渠道廣泛。

 

華夏幸福

 

華夏幸福在2018年以來遇到的融資問題有目共睹,其中產業新城應收賬款金額大,回收周期長,由此導致資金鏈緊張(控股股東中國平安折價轉讓19.88%的股權可能與之有關)。

 

華夏幸福的地產收入集中在京津冀地區(2017年收入占比87%),地區依賴較高,但津京冀地區近年來人口處于凈流出狀態。地產調控趨嚴的背景下,華夏幸福與平安對賭承諾為業績三年翻一番,由此增加了公司經營風險,另外為實現對賭協議規定的三年業績增長幅度,華夏幸福追求短期業績的激勵較強,由此對公司長期戰略布局可能產生不利影響。

 

(一)戰略調整

 

需特別提及的就是華夏幸福引入中國平安作為戰略投資者,緩解資金壓力,優化公司的治理結構,另外公司通過對賭協議業績承諾與股權激勵業績承諾機制,對管理層實行監督與激勵。

 

(二)拿地策略

 

主要有招拍掛、PPP項目,拿地區域主要是產業新城,比如武漢市黃陂區前川產業新城PPP項目、石家莊元氏縣產業新城PPP項目、貴陽市清鎮市產業新城PPP項目等。

 

(三)核心融資

 

1.16日取得股份公司50億非公開發行公司債。

 

2.224日面向合格投資者公開發行公司債券獲得中國證監會核準批復的公告。

 

3.3月初公告300億的各家銀行和金融機構的授信和融資合作。

 

4.312日和13日在上交所發行公司債10.9億,在銀行間市場發行短融15億。

 

華潤置地

 

同碧桂園和綠地類似,華潤的一些物業亦爆出存在質量問題,對其聲譽造成了較大影響。華潤的地產項目開發集中在一二線城市,未能充分從上一輪三四線城市去庫存及房價上漲中受益,營收和凈利潤增速相對其它地產商較低。當前地產宏觀調控趨嚴,特別是核心一二城市成交量和價格增長受限或出現下跌,華潤后續的業績增速可能會受此影響。

 

(一)戰略調整

 

華潤在2018年的戰略調整主要如下:

 

1.拓展業務區域,重視在二三線拿地規模,如20186月份拿地區域以二三線城市為主(有佛山、常州、長春、溫州等二三線城市);

 

2.關注宏觀調控非主控城市發展機會,通過多樣化土地資源獲取方式,進行低成本儲地;

 

3.積極向“城市綜合投資開發運營商”轉型,華南大區逐漸形成城市片區綜合運營、醫院醫療、學校教育、公園與公共空間、商業運營、文化體育、城市棚改、城中村整治的城市運營八大業務模塊。

 

4.華潤目前的創新業務主要有康養地產、長租公寓、產業小鎮、文化體育等,并已落地了多個小鎮項目,包括深圳龍華蘋果科技小鎮、惠州羅浮山耕雨小鎮、廣佛時尚小鎮、汕頭濠江健康養老養生文化特色小鎮、東莞道滘鎮文旅項目等,另外還成立了“華潤影業”公司,計劃布局文化娛樂產業。

 

(二)拿地策略

 

主要還是依托招拍掛,不過目前招拍掛土地市場地價高、競爭激烈,華潤也在探討能否在舊改和產業園上找到新的發展模式,取得一些突破。拿地區域方面主要分布在 一二三線城市,其中二三線城市拿地數量比例在增加,如20186月拿地區域分布在北京、溫州、佛山、長春等,主要為二三城市。



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